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8号码期期准九龙心水

万科去化成迷?深圳“刚需盘大战”收官引发楼市回暖争议

发布时间:2022-05-12

  11月28日晚上九点半,深圳沙井网红盘万科星城关闭在线选房通道,自此持续一周多的“刚需收割大战”终于告一段落。

  在11月19日启动的年末卖楼大戏中,深圳仅仅用了四天就卖掉3000多套住宅,楼市完成了一次年末收割大战的预热。

  毫无疑问,本周深圳迎来了史上最大的一波推盘潮。数据显示,截至11月28日,当月已有19个项目获预售, 仅宝安沙井片区,华强城、万科星城两日内接连推盘,加上区域内抢先推出的卓越中寰,总推房源数4500套以上。

  单从几大热盘的销售结果来看,消失了数月的热度似乎再次回归。加上近期暖风频吹,更多持币待购的买家都在等待一个市场的确定:深圳楼市提前回暖了?

  自11月19日起,深圳楼市开始了年末抢收大战,由万科华强卓越三家挑头带动刚需入市节奏。

  11月19日,卓越中寰取得预售证,共417套房源,均价46498元/㎡,其中住宅269套,95-160㎡2-5房住宅,价格4.2-5万/㎡。

  11月20日,华强城取得预售证,共1240套房源均为住宅,整体均价46300元/㎡,总价区间在290-802万/套。

  11月23日,万科星城获批预售,共3337套房源,均价43918元/平,总价在327-652万之间。由于供应量过大,认筹时间比其他两个新盘要长很多,截止到11月27日。

  万科星城是今年深圳、也是大空港片区推货量最大的项目。推盘规模空前,价格上性价比又这么高,一是为了最大化的冲量;二是为了一次性取证,不受后期可能的限价政策影响。

  腾讯房产盘点了深圳近年大体量推盘记录:2015年11月,龙华壹城中心第一次集中开盘,推出1637套住宅,当天销售合计约60亿;2016年6月10日,龙华壹城中心第二次集中开盘,推出1046套住宅,合计约48亿。

  其中“捂了”两年多,期房变现房销售的华强城引发热议。得益于总价和交通优势,华强城受到刚需和改善型业主的青睐,最先售罄的是得房率较高的5栋130㎡户型、110㎡和125㎡等大户型。也有遇冷的房型,最终只成交个位数。

  根据公示,认筹阶段1503位买家选1240套房,相当于6人选5房。而27日开盘当天结果显示,华强城成交总数为1033套,去化8成。

  华强城开盘当天,除一次性付款99折外和规定时间内签约享有三年物业减免外,暂无其他优惠。对此,有购房者抱怨称折扣力度太小,吸引力不够。

  从当天销控表来看,经过上午场一轮筛选,热门房源基本售罄。有排位较后的买家得知心仪的房已被售空而选择放弃。据统计,选房中途弃购者百余位。

  最终,开盘首日去化8成,“网红盘”华强城并没有出现如数月前华润城登记时的盛况,也无法匹及创下9个人“抢”1套房记录的“豪宅网红”华润城。

  在迷雾较重的楼市大环境中,像华强城这样敢于公开摇号的盘并不多。而对于开发商来说,线上选房或许是更稳妥的决定。

  昨晚万科星城开盘堪称楼市“双十一”,网上讨论刺激一波接一波,仿佛深圳楼市的寒冬距离遥远。

  作为华强城最有威胁的“对手”,万科星城选择晚一天线上开盘,受回款压力,万科毫无保留地放出了3337套房。截止至27日17:00,官方公布认筹2315人。

  公众对该盘去化率的问题议论纷纭。有网友爆料,截止至昨晚21点30分选房结束时,该项目共销售1900套,去化率为约57%。不过,也有媒体报道是1400套,去化仅四成多。

  更网上有爆料称当晚约有600名回迁户参与选房,如按最高销售1900套粗略计算,回迁占总成交的近1/3,也有人称回迁名额仅约400个,这样大大拉低了万科星城的去化率。毕竟后面还有很大部分待售。

  有自媒体人士称,此次万科由于臻山府三期销售成绩不错,减缓了沙井项目的压力,开盘前内部传言只需卖1200套即可完成小目标,后面单位留着慢慢卖。

  值得注意的是,直至11月29日下午发稿前,万科官方仍未公布最终成交结果。此外,有关回迁房数量,万科也未给出明确答复。

  同在宝安沙井,体量最小的卓越中寰影响力不及另外两盘,首日去化约五成,部分房源售罄。在三盘中,卓越中寰房型使用率最高,周边配套也较为完善,不过与万科星城类似,项目距地铁较远。

  数据显示,近期入市的龙岗中骏云景华府推出了415余套房源,去化率约10%;龙华玺园推出251套住宅,去化率71%;福田万科香蜜府线%;宝安华强城去化去化83.3%、卓越中寰去化约五成、万科星城销售结果未知。

  从这几个项目的开盘结果来看,除中骏云景华府和仍未公布结果的万科星城外,其它几个盘去化率均在50%以上。

  那么局部个盘的热销、由刚需力量带动的这股力量能否打破低迷的市场氛围?业内人士对此看法不一。

  “目前开发商扎堆推盘,而且定价贴合市场,某些楼盘还出现较高的去化情况,因此预计部分客户的观望情绪会被打破,年底的成交量有望回升较10月以来有所回升。”美联物业全国研究中心总监何倩茹表示。

  资深地产评论人朱文策则认为,我们能看到深圳刚需客的力量,但是目前这个情况讲市场回暖或者反转,还言之尚早。因为现在各方面的信息,或者政策都还不太支持,这种情况是市场开始慢慢的触底的一个过程,我还不认为,可以称现在市场是开始反头、上涨、或者回暖。

  “沙井几个新盘一周成交量暴增主要和近期深圳批准预售提速与价格红利有关,局部的热度并不能一举扭转深圳楼市颓势,相反或许是对底部的一次夯实,目前价稳量稳的市场成交符合当下楼市维稳的大基调。”腾讯房产深莞惠总编辑符毅如是说。

  近三个3个月来,深圳某房源信息网上的全市二手房挂牌量从27074套到35266套,多出8000套,上涨30%。而价格上,二手房价也比政策前降价5-10%左右。

  分片区看,宝安近期新房上市,进一步压缩了原本处于低位的二手房市场;福田区整体二手成交不是很理想,少量片区如学位属性主导的区域百花回暖迹象,相比10月份成交量有所增加。

  不光是买家,部分业主也存在观望心理。“如果不是特别紧急的话业主也不挂牌卖了,如果着急卖,只能降价,现在卖不出好价钱。”有业主表示。

  “深圳大概每个月4000多套二手房成交,2000多套的新房成交,这个量如果回顾历史,确实是比较低的,但是从最近的走势来看,可能未来一两个月甚至两三个月都可能还是维持这样的一个态势。”对于近期楼市走向,深圳贝壳研究院院长肖小平做出了预估。

  针对近期货币政策会对楼市造成怎样的影响?有业内人士提出:当前经济稳增长的压力比较大。货币政策虽然开始宽松,但“宽货币”尚未带来“宽信用”,10月金融数据仍然比较难看,企业贷款欲望不高。

  目前,全社会固定投资虽然有所回暖,但仍然显著低于GDP增速,显示未来经济增长将继续走低。

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