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元通?不通细述河西的顶流商圈之梦

发布时间:2022-07-28

  午餐时分,他想穿越马路前往华采,然而地面太宽,地下太绕,回想当年上学在港大,中环四通八达的连廊让人羡慕不已,而哪怕是公司搬家前的新街口,也依然是地下四通八达。

  春日正好,中央公园内的花草正盛,绿轴cbd樱花满开,新落成的网红楼梯美图多多,慕名而来的小乙醉心于花草绿树,却见萧条和了无生机的广场商业,美则美矣,但是美的很寡淡,而周边任何一个惬意喝咖啡的地方都并不便利。

  午餐时分,作为知名摄影达人,元通的每一步都在小丙的镜头之中,然而想要在元通中心拍一张美美照片却需要颇为刁钻地避开漫天的电线,以及脚下并不整洁的路面。。。

  2005年,十运会花开江苏,这也是全运会首次在京沪广三地之外的地方举办,作为全国经济第二大省,的确“实至名归”。

  十运会的主场馆奥体中心选定在了南京城西部临近长江的地方,在这片当时处处是乡村、批发市场以及物流工厂的城郊结合部,没有人能想到未来这里将是南京房价最贵的地方之一。

  为了更好地服务主场馆的交通出行,彼时已经开建的南京地铁1号线继续西延三站后直通奥体。鉴于工期和成本的要求,西延线全部采用了浅埋明挖法,车站也都是分离式站厅的设计,这为之后的联通不畅埋下了隐患。

  在元通,1号线号线在此实现十字换乘,这也是当年南京继新街口之后的又一处十字换乘车站。正是鉴于元通的优越区位和双地铁交汇的交通优势,作为南京第一新城核心的元通被定位为媲美新街口的南京商业副中心。

  根据规划,十字交汇的元通以中央公园为核心,公园南北两侧分别为河西CBD一期和二期,东西两侧则是河西大街商业轴,以元通路口为中心向外扩展出了江东路西侧的商业副轴线。

  与新街口一样,元通周边同样是南京市规划的地下空间重点发展区域,承担了地下联通、地下商业、人防战备等多种功能,几乎是当时“完美”规划下的理想产物。

  那么,在十数年的建设之后,这样一个含着金汤匙出生的南京第一新区商业中心,这样一个预期建设为顶流的富人区商圈,如今究竟发展如何?

  本文语境中元通商圈的范围划定为西至华采天地和华灯坊,南至CBD二期ifc和德基,东至招银大厦和国美大厦,北至新城大厦南侧

  残酷的现实证明,所谓的“完美”并不完美,而规划的顶流商圈也从来都没有真正成为一个商圈。

  就一般理解,商圈的重点要素包括:一定集聚性的商业载体,相对多元化的功能业态,一定数量的消费人口,往来串联的空间联系。

  目前,元通商圈开业的购物中心只有华采天地,其余的商业体则包括半死不活的中央公园地下商业、中央公园北侧的金奥和新地的裙楼商业,以及CBD绿轴两侧运营堪忧的楼宇底商,但是不合理的空间尺度和稀稀拉拉的人流显然证明元通并没有形成“商圈氛围”。

  可能有人会说,若论元通商圈的重头戏,是迟迟没有开业的新鸿基国金中心、停工几年如今又复工卖楼的德基广场、早已烂尾成坑的奥体苏宁广场。

  那么好的,假设元通“待字闺中”的商场全部开业,笔者也依然可以预料,元通仍然不会是一个“好的”商圈。

  百米宽度的江东路、几十米宽度的河西大街以及尺度不小的中央公园都让本就稀疏的元通商业体“望而不得”。

  参考新街口的优秀经验,依托地铁站同步建设通达、便捷的地下空间是商圈实现步行联通的重要路径,然而由于硬件设施的先天不足,元通地下的联通可以用“糟糕”来形容。

  首先,元通地下的通达率低,路口的四角无法实现任意两两相连,如华采天地就无法通过地下连接对面的国博和苏宁。

  其次,就算勉强地下联通的部分,不仅地下动线七拐八绕,通道内部也因为地铁等各种因素而各种楼梯台阶,步行舒适度较差,诸如文章开头小C的例子更是元通的常态。

  最后,元通现状地下通道的建设和养护水平实在堪忧,昏暗的灯光、潮湿的地面及肮脏的墙壁,不谈对标国际商圈,就是在南京的新兴商圈中也属于偏下的水准。

  作为以现代CBD为发展依托的新型商圈,尽管无法具有传统商圈那般丰富的业态基础,但是优势在于可以构筑全新的顶层设计并进行合理的业态配比。

  在商业空间层面,新型商圈可以利用后发优势形成包括室内型购物中心、街区式购物中心、公园式购物中心等多种类型的商业空间,形成更具有体验感和场景感的购物氛围。

  回到河西,尽管完全版的元通商圈将拥有国金、德基、华采等多个大型购物中心,但是在空间形式上,商业载体集中于同质化的室内购物中心和楼宇底商,不仅缺乏街区式的商业购物体验,也缺乏商业氛围和城市空间的有机融合。

  此外,从商圈零售面积来看,尽管体量达到了可观的72.8万方,然而其中既包括写字楼底商(整体运营状况不佳),也包括面积不小的中央公园地下商业广场,再刨除掉未开业的“效果图商业体”,真正优质的商业空间则屈指可数(如下图)。

  30万方的优质商业面积是目前元通打造顶流商圈的有效商业面积,而这不过是两个新街口德基广场的面积

  而其中本应独具特色的中央公园地下商业广场,却在多重因素之下沦为三线商业体“金源商业广场”,与整个元通预期的商业氛围格格不入。

  对比同样是利用公园地下空间进行商业开发的成都SKP地下购物中心,可谓云泥之别。

  从硬件基础来看,元通本应占尽优势,但是如今看来,这样一个饱受期待的新区却没有成为南京的现代化名片。

  回溯区域规划和城市设计,长条状的CBD和沿中央公园四边对称的商务楼宇,呈现出来的是严肃规整而活泼不足,而早期产品思维的缺失也让照着城市设计建出来的CBD一期实在难以让人满意。尽管CBD二期一定程度修正了一期的诸多问题,但是元通的整体性呆板却已无法弥补。

  相比于先天性缺陷和早期地产招商所留下的败笔,元通商圈后天建设所留下的遗憾则更让人叹叹。

  从车行道、步行道再到有轨电车的整体设施,元通周边区域的维护管理的确一言难尽。

  缺乏整体设计的绿化不仅不能提升城市环境,反而会降低商圈品质和商业氛围,这在元通乃至整个南京都很突出。而城市公共区域的精细化设计和养护,也是精细化管理和一流商圈必不可少的功课。

  同样是存在于南京几乎每一个路口的交管架空线私拉乱扯现象,可能只有通过并杆工程才能解决

  共享单车的有序停放、市容市貌的合理维护、相关市政设施的定期更新,这些都是城市管理的必要举措

  综上,如果将视线稍稍向下,摩天大楼之下的城市细节让人很难想象这是一个发达省会所谓的现代化门面区域。

  其实作为一个几乎全新的现代化商圈,元通本不需要考虑所谓后续的开发与更新潜力。然而,偏偏是元通,一个建设不过十数年的新区商业中心却拥有了相当的“潜力”进行后续的提升。

  总体来说,元通商圈范围内的更新潜力主要来自三大类:运营不佳的商业楼宇、停滞的闲置地块,以及运营惨淡的地下商业空间。

  运营不佳的商业楼宇主要集中在金奥和新地北侧的CBD绿轴两边,由于多种原因而始终难有起色;停滞的闲置地块则是原恒大苏宁项目;运营惨淡的地下空间则包括中央公园地下商业广场和地铁通道两侧的相关地下商铺。

  新街口作为百年商圈,其发展的历程和现状底蕴的确非元通可比,那么新街口的好究竟好在哪里?

  不仅有高大上的德基广场,也有接地气的路边小店,从商务到零售再到酒店,不仅空间多样且功能丰富。

  商业物流老旧,城市风貌有待提升,后续更新难度大,以及三区目前仍旧各自为政。

  完整的区划、新区的功能、相对舒朗的风貌、强大的客群实力、相对新的物业设计以及改造空间较大的后续潜力。

  所谓谋定而后动,国际一流咨询公司的倾力服务已为元通商圈的商业发展指出了方向(普华永道和世邦魏理仕都已介入),笔者仅从实施层面提出几点构想,权当抛砖引玉。

  考虑到南京对于架空设施的一贯立场,肯定会有很多反对意见,如:“能否改造地下联通?”、“架空是否影响视线?”、“联通客群是否有支撑?”、“工程可行性是否满足?”

  一个优质的商圈必然需要便捷舒适的步行联通体系,元通现状“不通”的原因主要来自于地铁站的工程设计缺陷,而这种缺陷几乎无法通过工程手段进行补足(具体原因包括地质因素、地铁站结构限制因素、综合投入成本因素等等)。

  退一步说,就算元通可以通过地下空间的优化实现四向的完全联通,也必然无法形成如同新街口那般符合“国际顶流商圈”建设需要的地下空间形式。

  只有在充分认识到元通地下的“基本无解”(除非斥巨资大手笔的停运、迁线、改建、扩建),我们才能回答为什么元通只能做架空连廊。

  相对地下空间的复杂和低容错率,通过架设空中连廊来优化地面步行联通则是相对最容易、也是国内外普遍运用的实施路径。

  元通架空连廊的首要目标是实现各分散商业体的联通,构筑一个完整、便捷,且具有一定后续延展性的连廊系统。这主要包括元通十字路口周边的ifc、德基广场、华采天地、苏宁广场(停工)、中央公园,以及外围进一步延伸的华灯坊、金奥购物中心、新地中心商业、CBD一期绿轴商业等商业设施。

  基于此,元通连廊的设计首先需要满足的是“通达性”,即用串联的形式连接各商业体。而在国内外优秀案例的设计中,十字大路口的步行联通往往会采用圆形的连廊作为动线核心,辅以放射状连廊实现外围的连接。

  但是对于元通而言,很多现实的问题仍旧需要在后续不断的论证和解决,如:环形天桥的直径问题、多造型联通方案的具体设计问题、对于视线和街道风貌的影响问题、具体连接形式与后续的使用维护、不同产权方之前的沟通协调问题等等。

  总之,我们需要认识到,无论连廊的问题有多么复杂,这几乎是元通商圈解决基础性难题的唯一解和最优解。

  1,通过造型、材质等方面的设计尝试,努力提高桥梁的整体轻盈感,降低对于视线,提高整体方案的设计感,以打造景观地标为建设目的,将元通连廊体系建设为河西乃至南京的网红打卡地之一。

  3,尽可能采用封闭、半封闭式的连廊设计,满足冬季和夏季极端天气之下的使用需求。

  4,在方案设计阶段,加强与商业产权方、普通市民(游客)的对接和沟通,形成包含政府、商业产权人、民众等多方角色的连廊建设推动主体。

  作为南京第一个复合式开发的公园,河西中央公园不仅是优秀的地面公园,也拥有一定体量的地下商业广场和地下停车设施。

  建议联合中央公园产权单位,在更高标准的要求下,对中央公园地下商业广场及地下通道进行整体性提升设计,同时引入专业高层次的商业运营团队,构筑地面商业+地下商业为一体的公园式购物中心。进而形成与南侧新鸿基ifc和德基广场交相辉映的一流购物场所。

  建议借鉴成都交子大街绿轴商业的经验,在需求研判及综合开发策划的基础上,对CBD一期绿轴公园(局部)进行街区化商业改造,引入专业商管团队,以首店和网红潮牌作为主要招商目标,形成与南侧购物中心“差异化竞争”的购物体验。

  同时,结合绿轴和两侧商业载体,在进一步充分研判商业载体的产权、运营、业态等现状情况的基础上,以整体改造、统一运营为目标,建议由合适的平台公司选择合适的载体进行整体更新和专业化运营。

  从曾经的嘉里中心到如今烂尾十年的元通SN大鱼塘,元通某项目的确一步走烂、步步走烂。

  建议以优质港资作为对接目标,协助原产权方进行项目出让,在尽量不废弃既有桩基的前提下对原有设计方案进行优化,形成更具资本吸引力的产品。

  在对元通商圈各条主次支路进行现状研判的基础上,对平整度、美观度欠缺的车行道进行沥青重铺;对人行道及路缘石等道路基础设施进行现状研判,建议更新升级为耐使用、易维护、品质高的新型设施。

  结合中央公园地下商业优化方案,对地面景观绿化进行适度优化,重点提升主要入口节点和下沉式广场周边;结合商圈氛围营造,对各商业体前区公共空间进行景观和绿化提升,打造符合高品质步行需求的商业前区景观。

  国内目前的常态是,一流的建筑设计、二流的建筑施工、三流的夜景亮化。鉴于目前不太尽如人意的亮化现状,建议参照新鸿基国金中心与华采天地塔楼的亮化标准,对元通商圈乃至整个河西CBD的楼宇亮化进行更高标准的设计,通过各种方式鼓励楼宇产权方进行亮化升级。

  建议在建设元通顶流商圈的同时,以打造优秀旅游目的地作为目标,立足元通、联动周边,通过多部门和多维度的路径架构,实现元通乃至河西中南部的旅游开发大格局。

  具体路径包括:在商圈核心区域建设游客集散中心和服务中心、利用区域旅游动线开行微循环智能巴士、对标4A乃至5A景区的建设、加强旅游界面的塑造等等。

  作为中学时便入住河西的老居民(尽管是位于鼓楼区的河西北),笔者几乎见证了从十运会到青奥会的每一个大发展契机。

  本文的元通只是一个缩影,窥见的是河西新城开发以来遗留至今的各种问题,这不仅需要微观路径的具体想象,也需要更高层级的多方协调和宏观统筹。

  衷心期待河西能为南京留下一个更光鲜的现代化门户,也能在国际消费中心城市建设的宏大目标中真正担起“顶流”的角色。

  从最早的万达广场到巨无霸金鹰世界,从家居大市场再到网红吾悦广场,新江东的商业体量已超越了元通。随着国际消费中心城市的打造不断深入,南京商圈的多格局特征也愈发明显。

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